30. Затратный подход
30. Затратный подход
Затратный подход базируется на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых сооружений и зданий с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли
Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, которые основаны на определении затрат, необходимых для замещения или восстановления объекта оценки с учетом накопленного им износа
Этот подход основывается на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При подсчете расходов на возможное новое строительство объекта оценки учитываются исключительно расходы инвестора. В процессе оценки используются следующие данные: уровень заработной платы, накладные расходы, затраты на оборудование, норма прибыли строителей в этом регионе, рыночные цены на строительные материалы Но суммарные расходы на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
В основе затратного подхода лежит принцип смещения Оценка недвижимости затратным методом включает следующие этапы
1) расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);
2) расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);
3) расчет накопленного износа: функциональный износ, физический и внешний износ (Ин);
4) расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа (Су) определяется по формуле;
Су = Снс – Ин
5) расчет итоговой стоимость недвижимого имущества (Сзп), определяется по формуле:
Сзп = Сз + Су
При затратном подходе определение стоимости недвижимости начинается с оценки земельного участка.
Земельный участок – это не только часть данного подхода, но и самостоятельный этап процесса оценки. Далее определяется стоимость нового строительства оцениваемых улучшений, рассчитывается накопленный износ. На последнем (заключительном) этапе затратного подхода, для того чтобы получить итоговую стоимость объекта, суммируется стоимость земельного участка и расходы, связанные с новым строительством зданий и сооружений за вычетом накопленного строениями износа.
Данный метод включает четыре основных вида оценки:
1) индексный;
2) сметный;
3) поэлементный;
4) сравнительной единицы.
Для оценки зданий, которые имеют историческую ценность, когда оценивается здание с очень высоким физическим износом, когда невозможно сделать самостоятельную оценку земельного участка, затратный подход не применяется.
Более 800 000 книг и аудиокниг! 📚
Получи 2 месяца Литрес Подписки в подарок и наслаждайся неограниченным чтением
ПОЛУЧИТЬ ПОДАРОКДанный текст является ознакомительным фрагментом.
Читайте также
Фирменный подход
Фирменный подход Годы строительства коммунизма, казалось бы, выбили из головок блондинок и брюнеток мысли о сексе и личной жизни. Как выбили чисто российское умение сажать и выращивать хлеб, быть единоличным хозяином. Ан нет! С демократизацией вернулась и сексуализация,
Антропологический подход
Антропологический подход комплекс парадигмальных и концептуальных положений, характеризующих стратегии научной и профессионал с ориентацией на ценность человека, его внутреннее пространство, специфику и уникальность индивидуального процесса познания, а также их
Деятельностный подход
Деятельностный подход система принципов, раскрывающих явления окружающей действительности через целенаправленную активность человека, на основе понимания ее как формы, в которой происходит реализация и раскрытие сущности психики и сознания человека.
Системный подход
Системный подход направление методологии исследования (принципы, методы, концептуальные положения), в основе которого лежит рассмотрение объекта как целостного множества элементов в совокупности отношений и связей между ними, т. е. рассмотрение объекта как системы,
Структурнофункциональный подход
Структурнофункциональный подход одно из направлений общего системного анализа (М. И. Байтин, М. К. Искакова) в изучении социально-психологических явлений. Он предполагает рассмотрение любого феномена в виде системы взаимосвязанных открытых и скрытых функций отдельных
ПОДХОД
ПОДХОД - комплекс парадигматических, синтагматических и прагматических структур и механизмов в познании и/или практике, характеризующий конкурирующие между собой (или исторически сменяющие друг друга) стратегии и программы в философии, науке, политике или в
Индивидуальный подход к восстановлению
Индивидуальный подход к восстановлению Несмотря на то что я перечислил целый ряд методов ускорения процесса восстановления, в определенный момент вы обнаружите, что одни техники восстановления подходят вам лучше, чем другие. Также вы заметите, что ваши партнеры по
Подход к подъезду
Подход к подъезду Как правило, всегда существует риск того, что в подъезде могут погасить свет. Здесь возникает вопрос быстрой адаптации глаз, т. е. приспособления их к видению в темноте. Даже если на улице темное время суток, в подъезде окажется еще темнее за счет того, что
Мой новый подход
Мой новый подход Что именно подтолкнуло меня пересмотреть свои взгляды во время работы Вана? Прежде всего, я понял, что каждая поза модели в полный рост, сидящая или стоящая, напоминала S изгиб. (Как Афродита).Глядя на гармоничное положение туловища относительно головы в
Комплексный подход
Комплексный подход Правоохранительным органам необходимо более тесно, чем сейчас, взаимодействовать с противопожарными службами и медицинскими учреждениями.Например, если установлено, что в инциденте применено отравляющее вещество, то это требует согласованных
Гастрономический подход
Гастрономический подход Допустим, мы определили, что наша норма – это 8 часов чистого рабочего времени. Рано утром, когда впереди у нас 16 часов бодрствования, эта норма не кажется столь уж не выполнимой. Но вспомним вчерашний день: мы откладывали начало очень трудного дела