Закладная

ЗАКЛАДНАЯ — именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного держателя получить исполнение по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также удостоверяющая право залога на указанное в договоре имущество (ФЗ РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

3. можно не составлять, но можно и составить (по усмотрению сторон договора). В последнем случае о факте удостоверения прав залогодержателя с помощью 3. должна делаться отметка в договоре об ипотеке. Нотариус, которому представлен для удостоверения договор с подобной отметкой, обязан потребовать для одновременной нотариальной скрепы также и составленную 3.

Запрещено облекать в 3.:

а) залог предприятий, земли сельскохозяйственного назначения, лесов и права аренды вышеперечисленного имущества;

б) залог имущества по обязательству с неопределенной на момент установления залога суммой исполнения (например, контокоррентный кредит).

Если, несмотря на указанные запреты, в договоре, о залоге все-таки имеется отметка об оформлении прав залогодержателя с помощью 3., таковая считается недействительной (ничтожной).

3. (в отличие от иных ценных бумаг) подлежит нотариальной скрепе и государственной регистрации. Нотариус отмечает на 3. время и место нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы 3. Несоблюдение требования о нотариальной скрепе 3. хотя и не влечет недействительность договора об ипотеке, но сама 3. не может считаться составленной и наличествующей. При государственной регистрации ипотеки 3. представляется вместе с самим договором об ипотеке. Орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, обязан обеспечить к моменту выдачи 3. наличие на ней надписи, содержащей полное наименование данного органа, дату. место государственной регистрации ипотеки, номер, под которым она зарегистрирована, и дату ее выдачи первоначальному залогодержателю. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки.

Любой законный владелец 3. вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства(для юридических лиц — наименования и места нахождения). Зарегистрированный владелец 3. имеет право получить от должника исполнение по обязательству, не предъявляя всякий раз саму 3., тогда как незарегистрированный — только при условии ее предъявления.

Наличие 3. у залогодержателя предполагает, что обеспечиваемое залогом обязательство не исполнено. Наоборот, нахождение 3. у залогодателя создает презумпцию исполненности обязательства, если она не опровергнута заинтересованным лицом. При частичном исполнении 3. остается у залогодержателя, но залогодатель вправе требовать от него отметки о частичном исполнении на 3.

Путем обращения взыскания на предмет 3. могут быть погашены:

а) требование об уплате основной суммы долга по основному обязательству полностью либо в части, предусмотренной 3.;

б) требование об уплате процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо ФЗ;

в) требование о возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

г) требование о возмещении расходов по реализации заложенного имущества.

Обязательства должника перед залогодержателем обеспечиваются 3. в той сумме, которая указана в договоре об ипотеке. Если такая сумма не указана, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Последнее правило применяется также, если речь идет о требованиях по возмещению:

а) судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

б) расходов по реализации заложенного имущества;

в) расходов на содержание и (или) охрану предмета ипотеки либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с предметом налогам, сборам или коммунальным платежам.

Названные требования погашаются всегда в том объеме, который они имеют к моменту их удовлетворения, безотносительно к тому, что сказано на этот счет в договоре об ипотеке.

Для того чтобы документ мог быть признан 3., он должен содержать следующие реквизиты:

а) слово "З.", включенное в название документа;

б) имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание местонахождения, если залогодатель — юридическое лицо;

в) то же — в отношении первоначального залогодержателя;

г) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

д) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем. и указание местожительства должника либо его наименование и указание местонахождения, если должник — юридическое лицо;

е) указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволявших в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

ж) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

з) название имущества и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание местонахождения такого имущества;

и) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

к) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества. являющегося предметом аренды, и срок действия этого права;

л) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

м) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом — также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

н) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также сведения о государственной регистрации ипотеки;

о) указание даты выдачи 3. первоначальному залогодержателю.

Кроме того, к 3. могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по 3. Прилагать такие документы необязательно, но если они приложены, идентифицированы в самой 3. и обозначены как "неотъемлемая часть 3.", то они являются обязательными для любого последующего приобретателя 3.

Установлен принцип приоритета содержания 3. по отношению к содержанию договора. При обнаружении несоответствия 3. и договора владелец 3. вправе потребовать от ее составителя аннулирования 3. и одновременно выдачи новой 3. Чтобы это требование было признано правомерным, оно должно быть заявлено немедленно после того, как законному владельцу 3. стало известно о наличии несоответствия. Любые убытки и расходы, связанные с заменой 3., несет ее составитель.

Права по 3. могут быть переданы другому лицу, в том числе и самому залогодателю. При этом передача прав по 3. другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Во избежание параллельных уступок требований по договору об ипотеке и обязательству, обеспеченному 3., сделки о таких уступках объявлены законодателем ничтожными.

Передача прав На 3. и из 3. осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца 3.) и передачи ее этому лицу. Передаточные надписи на 3. могут быть только именными: они подписываются учинившими их залогодержателями — первым владельцем 3. и владельцами, названными в предшествующих надписях. Бланковые передаточные надписи, а также ректа-надписи (воспрещающие дальнейшую передачу 3.) ничтожны.

Добросовестное лицо, основывающее свои права по 3. на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей, признается законным владельцем 3. Законному владельцу принадлежат все удостоверенные 3. права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев 3.

Должник по обеспеченному ипотекой основному обязательству, уведомленный (в письменной форме) об уступке прав по 3. другому лицу. обязан исполнять это обязательство в части, не исполненной к моменту получения им уведомления, новому залогодержателю при условии предъявления ему (должнику) 3. с надлежаще оформленной передаточной надписью.

Может возникнуть необходимость в обращении к нотариусу для учинения передаточных надписей на 3. (при недостаточности на самой 3. места для передаточных надписей). В этом случае к 3. прикрепляется добавочный лист (аллонж), надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на 3. и заканчивались на этом листе. Каждый присоединенный к 3. добавочный лист подлежит нотариальной скрепе.

3. может быть передана не только в собственность, но и в залог путем ее передачи другому лицу — залогодержателю в обеспечение обязательства между этим лицом и залогодержателем, названным в 3. (ипотечным залогодержателем). Залог 3. означает залог права требования по основному обязательству, принадлежащего ипотечному залогодержателю и обеспеченного ипотекой. При неисполнении обязательства, обеспеченного залогом 3., ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя 3. уступить ему свои права к залогодателю, названному в 3. (ипотечному залогодателю). При отказе переуступить эти права залогодержатель 3. может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя.

3. прекращается с прекращением ипотеки по любому из оснований, установленных Законом. При исполнении обеспеченного 3. обязательства должник, произведший исполнение, вправе требовать вручения ему 3. от ее законного владельца, получившего исполнение. Нахождение 3. у залогодержателя свидетельствует, если не доказано иное, что обязательство, обеспеченное 3., не исполнено.

В случаях когда обязательство исполняется по частям, залогодержатель, принимающий исполнение, обязан обеспечить должнику возможность сделать отметку на 3. об исполнении соответствующей части обязательства или удовлетворить ее исполнение способом, который был бы достаточен для залогодателя и очевиден для возможных последующих владельцев 3. Кроме того, в случае частичного исполнения залогодатель и законный владелец 3. вправе заключить соглашение, предусматривающее:

а) либо изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается только часть ранее заложенного имущества;

б) либо изменение размера обеспечения. при котором размер требований, обеспеченных по данному договору, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.

Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено, а факт его заключения должен получить отражение в содержании 3. Последнее возможно осуществить двумя способами: либо внесением изменений в содержание 3., либо аннулированием прежней и выдачи новой 3.

Белов В.А.