Ипотека
Ипотека
ИПОТЕКА (греч. hypotheke) — залог недвижимого имущества (право его аренды) с целью получения кредита, займа и т. п. По договору об И. одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по основному обязательству, обеспеченному И. имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (за изъятиями, установленными ФЗ).
Понятие И. впервые было введено в Афинах Солоном в начале VI в. до н. э. и в буквальном смысле означало столб, установленный на территории имения должника, с надписью о характере и размере долга. Для обозначения вида залога слово "И." стало использоваться в переносном смысле, а в юридический язык официально было введено византийским императором Юстинианом в его своде Юстиниана.
Регулирование И. в РФ осуществляется на основании ГК РФ, ФЗ РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке. (залоге недвижимости)". Нормы Закона РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 "О залоге" применяются к И. лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об И. То же относится к ФЗ и иным правовым актам РФ.
И. может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договора, договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, причинении вреда (если иное не предусмотрено ФЗ). Государственная регистрация договоров об И. регулируется ФЗ РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
И. относится к виду залога с оставлением заложенного имущества у залогодателя. Перечень недвижимых вещей, способных быть предметом И., приведен в Законе об И. Он не является исчерпывающим. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Права на это имущество должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
И. здания или сооружения допускается только с одновременной И. по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка либо соответствующей его части. В случае обращения взыскания на само заложенное имущество лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает и право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимого имущества.
При И. земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания или сооружения залогодателя — и в этом ее отличие от И. в других странах, а также от И. по римскому праву, где судьба строения, считающегося принадлежностью земли, следует судьбе земельного участка, на котором оно находится. В РФ И. земельного участка с одновременной И. находящегося на нем строения возможна только в случае, если такое условие прямо предусмотрено в договоре. При отсутствии такого условия залогодатель (или другое лицо, которому также могут принадлежать строения) в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет права сервитута на ту его часть, которая необходима для использования строения в соответствии с его назначением.
Предметом И. не может быть имущество, изъятое из оборота. Не допускается И. участков недр, особо охраняемых природных территорий, имущества, приватизация которого в установленном порядке запрещена. Не может быть самостоятельным предметом залога неделимая вещь.
Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, однако во втором случае необходимо согласие собственника этого имущества. Имущество. принадлежащее казенному предприятию или учреждению на праве оперативного управления, предметом И. быть не может.
И. обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. Перечень требований кредитора-залогодержателя. подлежащих удовлетворению за счет заложенного имущества, устанавливается законом диспозитиено и включает уплату процентов за пользование кредитом. возмещение убытков вследствие ненадлежащего исполнения основного обязательства, уплату процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек, а также расходов по реализации заложенного имущества. По договору об И. удовлетворение требований залогодержателя может осуществляться в фиксированной сумме, а также может быть предусмотрено определение размера требования иным способом.
И. может возникать в силу закона (при наступлении указанных в нем обстоятельств) и в силу договора. Регулирование законной И. осуществляется по правилам, предусмотренным для договорной И.
В договоре об И. должны быть указаны:
— предмет И., его оценочная стоимость (причем оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены), существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного И.;
— идентификационные признаки предмета И. (при И. земельного участка к договору должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству);
— право, в силу которого закладываемое имущество принадлежит залогодателю;
— орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.
Договор об И. (а также последующие существенные изменения и дополнения к нему) заключается в письменной форме, во всех случаях подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение указанных требований влечет недействительность (ничтожность) договора об И. Договор об И. должен обязательно заключаться в форме, предусмотренной законодательством РФ, независимо от того, заключен он в РФ или за ее пределами.
Права и обязанности сторон по договору об И. в значительной степени являются общими для прав и обязанностей сторон по договору о залоге (при наличии отдельных особенностей). Залогодатель вправе пользоваться предметом И., распоряжаться им с согласия залогодержателя. завещать. Залоговая стоимость имущества составляет обычно 50–70 % от его рыночной стоимости, поэтому И. одной и той же вещи может быть обеспечено несколько обязательств (в пределах стоимости этой вещи). Для этого законом предусмотрена возможность последующего залога (перезалога) вещи.
В случае перезалога требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества после удовлетворения требований предшествующих залогодержателей. Последующая И. допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об И., причем залогодатель обязан письменно сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих И. данного имущества, а также о других правах третьих лиц на предмет И. (правах пользования, аренды, сервитутах и др.). Информация должна содержать сведения обо всех существенных условиях предшествующих договоров об И.
Досрочное исполнение, обязательства. обеспеченного И., возможно по инициативе как должника, так и кредитора. Установлены две группы оснований для досрочного исполнения обязательства по инициативе кредитора-залогодержателя: одна группа связана с исчезновением предмета И., вторая — с нарушением залогодателем обязательств по обеспечению сохранности заложенного имущества, нарушением им правил о распоряжении заложенным имуществом и правил о последующем залоге. Вторая группа оснований дает залогодержателю не только право требовать досрочного исполнения обязательств, но и право (при неисполнении требования) обратить взыскание на предмет И., хотя сроки для предъявления такого рода требований законом могут быть ограничены.
Основание для обращения взыскания на заложенное имущество — неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного И. обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Обращение взыскания производится главным образом по решению суда (арбитражного суда). Но возможно и внесудебное обращение взыскания на предмет И., которое осуществляется путем заключения специального соглашения между залогодателем и залогодержателем и удостоверяется нотариально (соглашение заключается после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки и при отсутствии установленных законом обстоятельств, при наличии которых взыскание обращается исключительно по решению суда).
Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение обеспеченного И. обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
В целом порядок обращения взыскания на предмет И. и порядок его реализации, права и обязанности сторон в этом процессе являются общими для всех видов залога. Особенности установлены для случаев И. имущества, находящегося в государственной собственности.
Законом могут также устанавливаться особенности обращения взыскания на земельные участки, предприятия, жилые дома, квартиры.
Имущество, на которое обращено взыскание, реализуется (по общему правилу) путем продажи с публичных торгов. Суд с согласия залогодателя и залогодержателя может установить, что оно подлежит реализации путем продажи на аукционе.
Лит.:
Покровский И.А. История римского права. Изд. 3-е, Пг., 1917;
Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М., 1900;
Жюлио де Ла Морандьер. Гражданское право Франции. М., 1961;
Германское право. Ч.1. Германское гражданское уложение. Межд. центр финансово-экономического развития. М., 1996;
Комментарий к ч. 1 Гражданского кодекса РФ/Под ред. О.Н. Садикова. М., 1995;
Вишневский А.А. Залоговое право. М., 1995;
Витрянский В.В. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество//Закон, 1995, № 5.
Плешанова О.П.