Договор ренты

Договор ренты

ДОГОВОР РЕНТЫ — договор, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется. в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ). Д.р., устанавливающий обязанность выплачивать ренту бессрочно, именуется договором постоянной ренты;

Д.р., устанавливающий обязанность выплачивать ренту в течение срока жизни получателя ренты. — договором пожизненной ренты. Разновидность последнего — договор пожизненного содержания с иждивением.

Плательщиками ренты могут быть любые правоспособные граждане, коммерческие организации, а также некоммерческие организации в случае, когда предпринимательская деятельность с имуществом, использование которого является источником выплаты ренты, разрешена их учредительными документами и соответствует целям их деятельности. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности, а получателями пожизненной ренты — только граждане. Поскольку право получения постоянной ренты не связано с личностью рентополучателя, оно может быть передано путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или Д.р. Право получения пожизненной ренты связано с личностью рентополучателя, а потому не может быть предметом уступки требования или иных сделок и не переходит к наследникам.

Получателем пожизненной ренты может быть как тот гражданин, который передал имущество под выплату ренты, так и любой другой гражданин (выгодоприобретатель), а также сразу несколько граждан, т. е. договор пожизненной ренты может принимать форму договора в пользу третьего лица, а также договора с множественностью лиц на активной (кредиторской) стороне. В последнем случае доли всех рентополучателей считаются равными, если иное не предусмотрено Д.р., а в случае смерти одного из получателей ренты его доля переходит к пережившим его получателям ренты, если Д.р. не предусмотрено иное.

Д.р. подлежит нотариальному удостоверению. а Д.р., предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, — также государственной регистрации.

Существенным условием является условие о предмете договора — размере ренты, а для постоянной ренты — также и о форме ее выплаты. Постоянная рента выплачивается по общему правилу в деньгах. Д.р. может быть предусмотрена и выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Пожизненная рента определяется в Д.р. только как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Если иное не предусмотрено Д.р., размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению МРОТ, Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее одного МРОТ.

Кроме того, плательщик ренты должен предоставить обеспечение исполнения своих обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Д.р. всегда имеет реальный характер и заключается путем передачи имущества под выплату ренты.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В случае когда Д.р. предусматривает передачу имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о договоре купли-продажи, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, — правила о договоре дарения. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).

Договор постоянной ренты имеет двусторонне обязывающий характер. Основное право рентополучателя — требовать выплаты ренты в сроки, размере и порядке, определенных Д.р. (Право требования выплаты ренты с недвижимого имущества по отношению ко всем третьим лицам является вещным правом.) Этому праву корреспондирует обязанность плательщика производить соответствующие выплаты.

Основное право плательщика — право на выкуп постоянной ренты. Отказ плательщика от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок не предусмотрен договором.

Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. Однако договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Еще одно право получателя постоянной ренты — требовать выкупа у него постоянной ренты. Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

а) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на 1 год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

б) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК РФ):

в) плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

г) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

д) в других случаях, предусмотренных договором.

Выкуп постоянной ренты производится по цене. определенной Д.р. При отсутствии в нем такого условия — по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты, если имущество под выплату ренты было передано за плату. Если же имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.

Пожизненная рента выкупу не подлежит.

При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату, плательщик ренты вправе требовать соответственно прекращения обязательства либо изменения условий выплаты ренты.

За просрочку выплаты ренты плательщик уплачивает получателю проценты.

Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, а пожизненная — по окончании каждого календарного месяца (если иное не предусмотрено договором). При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Белов В.А.